Aktualisiert: Juli 2026 · Kosten und Regeln richtungweisend und veränderlich — mit einem griechischen Anwalt zu bestätigen.
⚠︎ Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Das griechische Immobilienrecht hat besondere Fallstricke und ändert sich: Kaufen Sie nie ohne einen unabhängigen griechischen Anwalt (weder den des Verkäufers noch der Agentur) und einen Vermesser.
Kann ein Ausländer auf Kreta kaufen?
Ja. EU-Bürger kaufen frei, wie ein Grieche. Auch Nicht-EU-Käufer können erwerben: nur bestimmte Grenz- oder Militärzonen verlangen eine vorherige Genehmigung, auf Kreta ein seltener Fall. In jedem Fall hängt die Sicherheit des Geschäfts nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit ab, sondern von der Qualität Ihrer Prüfung. Der rote Faden dieses Ratgebers: Jeder Schritt erfolgt mit einem unabhängigen griechischen Anwalt, nie dem des Verkäufers oder der Agentur.
Die 7 Schritte des Kaufs
Der typische Weg: 1) Gebiet und Budget festlegen (Preise pro m² nach Region); 2) besichtigen und ein Angebot machen; 3) einen unabhängigen griechischen Anwalt und einen Vermesser beauftragen, die Titel, Genehmigungen und Dienstbarkeiten prüfen; 4) eine griechische Steuernummer (AFM) erhalten und ein lokales Bankkonto eröffnen; 5) nach erfolgten Prüfungen einen Vorvertrag mit Anzahlung unterschreiben; 6) die endgültige Urkunde beim Notar unterschreiben, Zahlung und Grunderwerbsteuer; 7) die Immobilie im Kataster eintragen. Rechnen Sie je nach Komplexität mit mehreren Wochen bis einigen Monaten.
Richtwert-Erwerbskosten (% des Preises)
| Posten | Größenordnung |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,09 % |
| Notar | 1,5–2 % |
| Anwalt | 1,5–3 % |
| Makler | ~2 % |
| Kataster & Eintragung | ~0,5 % |
Richtsumme: etwa 8 bis 12 % des Preises, zusätzlich dazu.
Die Erwerbskosten
Zum Immobilienpreis kommen Kosten von etwa 8 bis 12 %, in der Tabelle unten aufgeschlüsselt: Grunderwerbsteuer (3,09 %), Notar, Anwalt, Makler und Katastereintragung. Budgetieren Sie sie von Anfang an: Sie ändern die Rechnung einer Investition. Diese Größenordnungen sind Richtwerte für 2026 und schwanken nach Preis, Region und Beteiligten; lassen Sie sich von Anwalt und Notar ein schriftliches Angebot geben, bevor Sie sich verpflichten.
Die rechtlichen Fallstricke
Hier spielen sich die bösen Überraschungen ab, und darum ist der Anwalt nicht verhandelbar. Die großen Fallstricke: Bauten oder Anbauten ohne Genehmigung (« afthaireta »), sehr verbreitet, die einen Verkauf blockieren oder kostspielige Legalisierungen auslösen können; alte, unvollständige oder unter Erben geteilte Titel; und Zonen mit Sonderstatus — Wald, Landwirtschaft, archäologisch oder Küste (« aigialos ») — in denen Bauen oder Renovieren eingeschränkt ist. Ein Vermesser prüft die realen Grundstücksgrenzen, auf dem Land oft unklar.
Neu oder alt, und die Mehrwertsteuerfrage
Der Altbestand dominiert den kretischen Markt: Dorfhäuser, Wohnungen, sanierungsbedürftige Objekte. Neubau ist seltener und betrifft vor allem jüngere Projekte. Zu wissen und zu überprüfen: Die Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen (24 %) ist bis zum 31.12.2026 ausgesetzt, diese Verkäufe fallen auf die Grunderwerbsteuer von 3,09 % zurück — eine befristete Maßnahme, die sich ändern kann. Ein Altbau zu sanieren kann sehr lohnend sein, doch kalkulieren Sie die Arbeiten mit einem lokalen Fachmann: Arbeitskraft und Fristen halten Überraschungen bereit.
Sich gut umgeben
Vier Beteiligte zählen. Der unabhängige griechische Anwalt ist Ihre Brandmauer: Er sichert das gesamte Geschäft rechtlich ab. Der Vermesser (Ingenieur) prüft Bau und Grenzen. Der Notar beurkundet. Der Makler findet Ihnen die Immobilie, vertritt aber den Verkäufer: Betrauen Sie ihn nicht mit der rechtlichen Prüfung. Wählen Sie Anwalt und Vermesser selbst, verlangen Sie Referenzen und schriftliche Honorare. Es ist die beste Investition des gesamten Projekts.
Quellen: griechisches Immobilienrecht, Notar- und Grunderwerbsgebühren, Fachkanzleien. Daten 2026, zu überprüfen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer auf Kreta ein Haus kaufen?
Ja. EU-Bürger kaufen frei; auch Nicht-EU (nur Grenz-/Militärzonen brauchen eine Genehmigung, auf Kreta selten). In jedem Fall über einen unabhängigen griechischen Anwalt und einen Vermesser gehen.
Welche Kosten für einen Kauf auf Kreta?
Etwa 8 bis 12 % des Preises zusätzlich: Grunderwerbsteuer (3,09 %), Notar (1,5-2 %), Anwalt (1,5-3 %), Makler (~2 %), Kataster (~0,5 %). Richtwerte 2026, per schriftlichem Angebot zu bestätigen.
Braucht man zum Kauf auf Kreta einen Anwalt?
Ja, das ist die goldene Regel und nicht verhandelbar. Ein unabhängiger griechischer Anwalt (weder der des Verkäufers noch der Agentur) prüft Titel, Genehmigungen und Dienstbarkeiten und schützt vor Fallstricken wie Schwarzbauten.
Was sind die Fallstricke beim Kauf auf Kreta?
Die wichtigsten: Bauten ohne Genehmigung (« afthaireta »), alte oder unter Erben geteilte Titel, und Wald-, Agrar-, archäologische oder Küstenzonen, in denen Bauen eingeschränkt ist. Ein Vermesser prüft die realen Grenzen.
Gibt es Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf auf Kreta?
Beim Neubau ist die 24-%-Mehrwertsteuer bis zum 31.12.2026 ausgesetzt, diese Verkäufe fallen auf die Grunderwerbsteuer von 3,09 % zurück. Der Altbestand unterliegt der Grunderwerbsteuer. Befristete Maßnahme, vor dem Kauf zu prüfen.