Aggiornato: luglio 2026 · Soglie e regole evolutive — da riverificare con uno studio specializzato prima di ogni decisione.
⚠︎ Informazione generale, non un consiglio legale o fiscale personalizzato. Le soglie e le condizioni del Golden Visa greco sono cambiate più volte e possono ancora cambiare: fate validare il progetto da un avvocato greco e uno studio specializzato indipendenti.
Il Golden Visa greco in breve
Il Golden Visa è un permesso di soggiorno concesso a un cittadino extra-UE che investe in Grecia, il più delle volte nell'immobiliare. È valido 5 anni, rinnovabile finché si mantiene l'investimento, e copre il ricongiungimento familiare (coniuge, figli a carico, genitori). Dà la libera circolazione nello spazio Schengen e — vantaggio chiave — non richiede alcuna presenza minima in Grecia. Attenzione: è un diritto di soggiorno, non la cittadinanza, e non apre automaticamente un diritto al lavoro dipendente: punti da verificare secondo la vostra situazione.
Le fasce d'investimento 2026
Dopo la riforma, l'importo dipende dalla localizzazione. Tre fasce indicative: circa 800.000 € nelle zone più richieste — Attica, area di Salonicco e isole di oltre 3.100 abitanti, il che include Creta; circa 400.000 € nel resto del Paese; e circa 250.000 € solo per due casi particolari, validi ovunque: la conversione di un locale commerciale in abitazione, o il restauro di un edificio vincolato. Nelle fasce 800 k€ e 400 k€, l'immobile deve essere di almeno 120 m² ed essere un'unità unica. Queste soglie sono già cambiate e possono ancora cambiare: riverificatele.
Creta, ora in fascia alta
In concreto, Creta è stata riclassificata nella fascia più alta, attorno agli 800.000 €, perché le sue città principali superano la soglia di popolazione considerata. Un investimento immobiliare classico (villa, appartamento) mira quindi a tale importo. Le due eccezioni a 250.000 € — conversione da commerciale a residenziale e restauro di un edificio vincolato — restano invece accessibili a Creta come altrove, e sono l'unica via « bassa » per chi punta all'isola. Da valutare con un consulente, perché queste operazioni hanno vincoli propri.
Una condizione da conoscere: niente affitti brevi
Punto importante introdotto dalla riforma: un immobile che fa da supporto al Golden Visa non può essere messo in affitto breve tipo Airbnb. L'obiettivo dichiarato è non aggravare la tensione locativa nelle zone turistiche. Se il vostro progetto univa residenza e reddito stagionale, questo quadro cambia le carte: la redditività va pensata in affitto lungo o in uso personale. È una delle ragioni per far preventivare il progetto prima di comprare.
Diritti, vantaggi e limiti
I vantaggi sono reali: permesso di 5 anni rinnovabile, famiglia inclusa, circolazione Schengen, nessun obbligo di soggiorno, e un accesso agevolato a uno stile di vita ricercato. I limiti vanno detti con altrettanta onestà: il Golden Visa non dà né la cittadinanza né un passaporto, la naturalizzazione è un percorso del tutto diverso (durata di residenza, lingua, ecc.); il diritto al lavoro dipendente è limitato; e mantenere il permesso richiede di conservare l'investimento. Non ragionate « visto » prima di « immobile »: un cattivo acquisto resta un cattivo acquisto, visto o no.
La procedura e i tempi
In pratica: si incarica un avvocato greco indipendente, si ottiene un codice fiscale (AFM) e un conto bancario greco, si mette in sicurezza l'acquisto (verifica dei titoli, topografo, atto notarile), poi si deposita la domanda di permesso con i dati biometrici. I tempi variano con il carico degli uffici e la completezza del fascicolo. La voce avvocato/spese si aggiunge al prezzo dell'immobile (calcolate, tutti i costi d'acquisto inclusi, nell'ordine dell'8-12%). Fatevi fare un preventivo scritto e un calendario realistico prima di impegnarvi.
Avvertenze e alternative
Il Golden Visa non è l'unica porta d'ingresso. Per un cittadino UE, non serve alcun visto per vivere a Creta. Per un pensionato, la flat tax del 7% sui redditi esteri può contare più del permesso stesso. Per un lavoratore extra-UE, esiste un visto nomade greco (condizioni di reddito da verificare). E soprattutto: le soglie del Golden Visa sono salite rapidamente negli ultimi anni, segno di un dispositivo politicamente mutevole. Non impegnatevi in nulla senza un avvocato greco e un fiscalista indipendenti — è l'unica vera sicurezza.
Fonti: legislazione greca sul Golden Visa (riforme 2023-2024), studi di immigrazione e fiscali. Dati 2026, da riverificare.
Domande frequenti
Quale importo per il Golden Visa a Creta?
Circa 800.000 € per un investimento immobiliare classico, dato che Creta è in fascia alta (isola di oltre 3.100 abitanti). Esistono due eccezioni a ~250.000 €: conversione da commerciale a residenziale, o restauro di un edificio vincolato. Soglie evolutive, da riverificare.
Bisogna risiedere in Grecia con un Golden Visa?
No, è uno dei suoi grandi vantaggi: non è richiesta alcuna presenza minima per conservare il permesso. Occorre però mantenere l'investimento immobiliare che l'ha reso possibile.
Il Golden Visa dà la cittadinanza greca?
No. È un permesso di soggiorno, non un passaporto. La naturalizzazione è un percorso distinto (durata di residenza, lingua, ecc.) e molto più lungo. Il Golden Visa dà la circolazione Schengen, non la cittadinanza.
Si può affittare l'immobile comprato per il Golden Visa?
Non in affitto breve (tipo Airbnb): la riforma lo vieta per gli immobili che sostengono il Golden Visa. L'affitto lungo o l'uso personale restano possibili. Fate calcolare la redditività di conseguenza.
Quanto tempo per ottenere il Golden Visa?
I tempi variano con la completezza del fascicolo e il carico degli uffici. Il permesso è valido 5 anni, rinnovabile. Prevedete il tempo dell'acquisto sicuro (avvocato, titoli, atto) prima del deposito biometrico. Da definire con uno studio specializzato.