Mis à jour : juillet 2026 · Seuils et règles évolutifs — à revérifier auprès d'un cabinet spécialisé avant toute décision.
⚠︎ Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les seuils et conditions du Golden Visa grec ont changé plusieurs fois et peuvent encore évoluer : faites valider votre projet par un avocat grec et un cabinet spécialisé indépendants.
Le Golden Visa grec en bref
Le Golden Visa est un titre de séjour accordé à un ressortissant hors UE qui investit en Grèce, le plus souvent dans l'immobilier. Il est valable 5 ans, renouvelable tant que l'investissement est conservé, et couvre le regroupement familial (conjoint, enfants à charge, parents). Il donne la libre circulation dans l'espace Schengen et — avantage clé — n'exige aucune présence minimale en Grèce. Attention : c'est un droit de séjour, pas la nationalité, et il n'ouvre pas automatiquement un droit au travail salarié : ces points sont à vérifier selon votre situation.
Les paliers d'investissement 2026
Depuis la réforme, le montant dépend de la localisation. Trois paliers indicatifs : environ 800 000 € dans les zones les plus demandées — Attique, agglomération de Thessalonique et les îles de plus de 3 100 habitants, ce qui inclut la Crète ; environ 400 000 € dans le reste du pays ; et environ 250 000 € uniquement pour deux cas particuliers, valables partout : la conversion d'un local commercial en logement, ou la restauration d'un bâtiment classé. Dans les paliers 800 k€ et 400 k€, le bien doit faire au moins 120 m² et être une propriété unique. Ces seuils ont déjà changé et peuvent encore bouger : revérifiez-les.
La Crète, désormais en palier haut
Concrètement, la Crète a été reclassée dans le palier le plus élevé, autour de 800 000 €, parce que ses grandes villes dépassent le seuil de population retenu. Un investissement immobilier classique (villa, appartement) y vise donc ce montant. Les deux exceptions à 250 000 € — conversion commercial vers résidentiel et restauration d'un bâtiment classé — restent en revanche accessibles en Crète comme ailleurs, et constituent la seule voie « basse » pour qui vise l'île. À arbitrer avec un conseil, car ces montages ont leurs propres contraintes.
Une condition à connaître : pas de location courte durée
Point important introduit par la réforme : un bien servant de support au Golden Visa ne peut pas être mis en location courte durée de type Airbnb. L'objectif affiché est de ne pas aggraver la tension locative dans les zones touristiques. Si votre projet mêlait résidence et revenus saisonniers, ce cadre change la donne : la rentabilité doit se penser en location longue durée ou en usage personnel. C'est l'une des raisons de faire chiffrer le projet avant d'acheter.
Droits, avantages et limites
Les atouts sont réels : titre de 5 ans renouvelable, famille incluse, circulation Schengen, aucune obligation de séjour, et un accès facilité à un cadre de vie recherché. Les limites doivent être dites aussi honnêtement : le Golden Visa ne donne ni la nationalité ni un passeport, la naturalisation relève d'un tout autre parcours (durée de résidence, langue, etc.) ; le droit de travailler comme salarié est encadré ; et le maintien du titre suppose de conserver l'investissement. Ne raisonnez pas « visa » avant « bien » : un mauvais achat immobilier reste un mauvais achat, visa ou non.
Le process et les délais
En pratique : on mandate un avocat grec indépendant, on obtient un numéro fiscal (AFM) et un compte bancaire grec, on sécurise l'achat (vérification des titres, topographe, acte notarié), puis on dépose la demande de titre avec les données biométriques. Les délais varient selon la charge des services et la complétude du dossier. Le poste avocat/frais s'ajoute au prix du bien (comptez, tous frais d'acquisition confondus, de l'ordre de 8 à 12 %). Faites établir un devis écrit et un calendrier réaliste avant de vous engager.
Mises en garde & alternatives
Le Golden Visa n'est pas la seule porte d'entrée. Pour un ressortissant de l'UE, aucun visa n'est nécessaire pour vivre en Crète. Pour un retraité, la flat tax de 7 % sur les revenus étrangers peut compter davantage que le titre lui-même. Pour un actif hors UE, il existe un visa nomade grec (conditions de revenus à vérifier). Et surtout : les seuils du Golden Visa ont augmenté rapidement ces dernières années, signe d'un dispositif politiquement mouvant. N'engagez rien sans un avocat grec et un fiscaliste indépendants — c'est la seule vraie sécurité.
Sources : législation grecque sur le Golden Visa (réformes 2023-2024), cabinets d'immigration et fiscaux. Données 2026, à revérifier.
Questions fréquentes
Quel montant pour le Golden Visa en Crète ?
Environ 800 000 € pour un investissement immobilier classique, la Crète relevant du palier haut (île de plus de 3 100 habitants). Deux exceptions à ~250 000 € existent : conversion d'un commercial en logement, ou restauration d'un bâtiment classé. Seuils évolutifs, à revérifier.
Faut-il résider en Grèce avec un Golden Visa ?
Non, c'est l'un de ses grands atouts : aucune présence minimale n'est exigée pour conserver le titre. Il faut en revanche maintenir l'investissement immobilier qui l'a permis.
Le Golden Visa donne-t-il la nationalité grecque ?
Non. C'est un titre de séjour, pas un passeport. La naturalisation est un parcours distinct (durée de résidence, langue, etc.) et bien plus long. Le Golden Visa donne la circulation Schengen, pas la citoyenneté.
Peut-on louer le bien acheté pour le Golden Visa ?
Pas en location courte durée (type Airbnb) : la réforme l'interdit pour les biens supports du Golden Visa. La location longue durée ou l'usage personnel restent possibles. Faites chiffrer la rentabilité en conséquence.
Combien de temps pour obtenir le Golden Visa ?
Les délais varient selon la complétude du dossier et la charge des services. Le titre est valable 5 ans, renouvelable. Prévoyez le temps de l'achat sécurisé (avocat, titres, acte) avant le dépôt biométrique. À cadrer avec un cabinet spécialisé.